区分所有家屋について
更新日：2023年8月23日
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1．区分所有の意義
分譲マンションのように、一棟の建物が隔壁や階層などによって他の部分と遮断されており、その一つ一つの独立した部分が住宅・店舗・事務所などのように家屋本来の用途に直接供することができる状態にあるとき、その建物を区分所有することができることとなっています。
建物を区分所有した場合、専有部分と共用部分とに分類して取り扱うこととなります。
《専有部分》
住宅・店舗・事務所など、直接その用途に供することができ、区分所有権の目的とする登記が可能な部分のことをいいます。
《共用部分》
たとえば、数個の専有部分に通じる廊下・階段室・エレベーター室など、構造上または利用上明らかに区分所有権の目的とならない部分（「法定共用部分」といいます。）、および集会室などのように、専有部分のうち規約によって共用部分とされたもの（「規約共用部分」といいます。）をいいます。
専有部分…区分所有権の目的とする登記が可能な部分
共用部分…法定共用部分 専有部分以外の建物の部分
規約共用部分 専有部分を規約により共用部分としたもの
2．区分所有家屋の課税
地方税法の規定では、区分所有に係る家屋に対する固定資産税・都市計画税の課税は、区分所有に係る一棟の家屋を一括して評価のうえ、当該家屋の税額を算定し、その税額を各々の区分所有者に配分し、その額を各区分所有者の納付すべき税額とするものとされています。
当市では実務上、下記の手順によって各区分所有者の税額を求めています。
《一棟の家屋の評価額の算出》
区分所有以外の家屋と同様に、固定資産評価基準を用いて一棟全体の1平方メートル当たり再建築費評点数を算出します。
《各区分所有者の床面積の算出》
各区分所有者の床面積は、次の算式により求めます。
床面積＝ア．専有面積＋イ．共用面積
ア．専有面積
原則として、不動産登記法により定められた内壁で囲まれた部分の面積（登記簿に記載された面積）です。
イ．共用面積
一棟全体の床面積から各専有面積の合計を引いた床面積を、各専有面積の合計専有面積に対する割合に応じて按分した面積です。
《例》
- 一棟全体の床面積 300平方メートル
- 各専有部分の床面積
| 所有者 | 専有部分床面積(平方メートル) |
|---|---|
| A | 35 |
| B | 40 |
| C | 45 |
| D | 50 |
| E | 55 |
| 合計 | 225 |
- 共用部分の床面積 300平方メートル－225平方メートル＝75平方メートル
- 計算内容
| 所有者 | 専有面積 | 按分割合 | 按分後共用面積 | 課税床面積 |
|---|---|---|---|---|
| A | 35 | 225分の35=0.155555 | 75×0.155555=11.66 | 46.66 |
| B | 40 | 225分の40=0.177777 | 75×0.177777=13.33 | 53.33 |
| C | 45 | 225分の45=0.200000 | 75×0.200000=15.00 | 60.00 |
| D | 50 | 225分の50=0.222222 | 75×0.222222=16.66 | 66.66 |
| E | 55 | 225分の55=0.244444 | 75×0.244444=18.33 | 73.33 |
| 計 | 225 | 0.999998 | 74.98 | 299.98 |
《各区分所有者の評価額の算出》
各区分所有者の評価額は、次の算式により求めます。
評価額＝再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率
3．区分所有家屋の敷地の課税
分譲マンションなどの区分所有家屋の敷地の用に供されている土地（以下、「共用土地」といいます。）のうち、次の要件をみたす共用土地に対する固定資産税（都市計画税）については、全体の税額を各区分所有者の共用土地の持分割合などによって按分した税額により分割課税されます。
《分割課税の要件》
（ア）共用土地が区分所有家屋の所有者全員によって共有されていること。
（イ）各共有者の土地の持分割合が、その者の区分所有家屋の専有部分の床面積の割合と一致すること。
